집주인이 바뀐다는데~ 새 집주인과 전세계약을 안하고 싶어요.
- 집주인의 부동산 매매 자체는 합법
- 계약 기간 중 집주인 변경, 세입자 거부권 있다 ! (대법원 판례)
- 거부권을 행사하면 전세계약은 해지
전세로 잘 살고 있는 중에 갑자기 집주인으로부터 집이 팔려서 주인이 바뀐다는 연락을 받는 경우가 있습니다.
이런 경우, 어짜피 전세금 반환은 새집주인에게 받게 되어있어 큰 문제가 없다고 여기기도 하지만 낯선 새집주인의 성향도 잘 모르겠고 전세금 반환도 걱정이 되는 경우가 있습니다.
이럴경우, 세입자는 새집주인과 계약을 안하고 싶은데 법적인 문제가 어떤 것이 있을까요?
계약 기간 중 집주인 변경, 세입자 거부권 있다 !
일단, 세입자는 새집주인과의 전세계약 유지를 거부 할 권리가 있다는 대법원 판례가 존재합니다. 즉, 집주인이 바뀐다고 계약만료까지 무조건 살아야 되는것은 아니라는 이야기 입니다.
임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
(대법원 1998. 9. 2. 98마 100)
집주인의 부동산 매매 자체는 합법
세입자가 새집주인과 계약을 유지하고 싶지 않다고 해서 집주인의 재산권 행사를 막을 수는 없습니다. 위에서 인용한 판례의 내용 처럼 세입자가 임대차 관계를 해지 할 수 있는 권리가 존재할 뿐입니다.
거부권을 행사하면 전세계약은 해지 됨
새집주인과 전세계약을 유지 하고싶지 않다면 적당한 일정을 조율해서 집을 비워주고 전세금 반환을 받고 나가면 됩니다.
이때, 전세금 반환은 집주인 소유권 이전 전이라면 기존 집주인에게 받을 것이고, 소유권 이전 후라면 새집주인에게 받으면 되겠죠.
단, 절대 전세보증금을 반환 받기 전에 ‘명도(이사 나가는 것)’를 진행하면 안됩니다. 매매 당사자 집주인 끼리의 일정 때문에 세입자에게 무리한 이사를 요구 할 수도 있습니다.
세입자 몰래 집주인이 바뀌는것을 막을 방법은 ?
한편, 서두에서 언급한것 처럼 기존 집주인이 그나마 양심적으로 세입자에게 통보하고 집을 판 경우는 세입자가 미리 알 수 있어서 계약유지에 대한 판단을 할 수 있지만, 최근 전세사기 수법의 하나로 세입자가 자주 집주인을 확인하지 못한다는 상황을 악용하여 가짜 집주인으로 바꾼 후 전세금을 기존 집주인이 가로채는 경우도 있다고 합니다.
이를 예방하기 위한 방법 중 하나가 처음 계약 시 특약을 꼭 넣어두는 겁니다.
예를 들어,
「 불가피하게 현 세입자가 거주중인 부동산의 소유주가 변경될 시에는 반드시 세입자에게 통보하고 이를 위반할 시에는 기존 소유주가 전액 전세금을 반환해야 한다. 」
세입자 입장에서 전재산이나 다름없는 전세금을 지키는 것은 너무도 당연합니다. 하지만 세상엔 나쁜 집주인도 많습니다. 전세계약기간 동안 안정적으로 거주하다가 정상적으로 전세금 반환 받고 이사 나가면 제일 좋지만 집주인의 재산권 행사도 나름 중요하니 세입자의 현명한 대처가 필요 합니다.