전세사기 vs 전세사고, 개념도 다르고 해결법도 다릅니다.

전세사기 vs 전세사고, 무엇이 다를까?

최근 몇 년 사이 뉴스 사회면을 가장 뜨겁게 달구는 키워드 중 하나가 바로 ‘전세’ 관련 이슈입니다. 그런데 기사를 자세히 읽다 보면 ‘전세사기’라는 단어와 ‘전세사고’라는 단어가 혼용되어 쓰이는 것을 볼 수 있습니다.

“어차피 내 보증금을 못 돌려받는 건 똑같은 거 아냐?”라고 생각하실 수 있지만, 이 둘은 엄연히 성격이 다릅니다. 이 차이를 아는 것은 단순히 상식을 넓히는 것을 넘어, 내가 처한 상황에서 어떤 법적 도움을 받을 수 있는지 결정짓는 아주 중요한 기준이 됩니다.

전세사기

「처음부터 ‘작정하고’ 속인 범죄」

전세사기의 핵심 키워드는 ‘기망(속임수)’과 ‘고의성’입니다.

임대인이 처음부터 임차인의 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서도, 이를 속이고 계약을 체결한 경우를 말합니다.

무자본 갭투자

무자본 갭투자란 매매 가격과 전세 가격의 차이(gap)가 거의 없거나, 심지어 전세가가 매매가보다 높은 경우를 이용해 내 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택을 매수하는 방식을 말합니다.

「돌려주고 싶지만 ‘상황이 안 돼서’ 못 주는 경우」

전세사고는 보다 넓은 개념입니다.

사기 의도는 없었으나, 시장 상황이나 임대인의 경제적 여건 악화로 인해 계약 종료 시 보증금을 돌려주지 못하는 ‘채무불이행‘ 상태를 의미합니다.

정부는 피해자들을 돕기 위해 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’을 시행하고 있습니다.

여기서 중요한 점은, 단순히 보증금을 못 받았다고 해서 모두가 이 법의 혜택(우선매수권, 저리 대출 등)을 받는 것은 아니라는 점입니다.

특별법상의 ‘피해자’로 인정받으려면 수사 개시, 임대인의 기망 행위 입증 등 일정한 요건을 갖춰야 합니다.

즉, 단순한 역전세로 인한 ‘전세사고’는 특별법 지원 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

사기든 사고든 세입자에게는 똑같이 고통스러운 일입니다. 이를 방지하기 위해 반드시 확인해야 할 사항들입니다.

✅️ 시세 확인

‘HUG 안심전세’ 앱 등을 통해 주변 시세를 꼼꼼히 확인하세요. 신축 빌라의 경우 시세 확인이 어려워 사기의 타겟이 되기 쉽습니다.

✅️ 등기부등본 확인

계약 직전, 잔금 당일, 확정일자 다음 날까지 최소 3번은 확인해야 합니다. (선순위 채권 확인 필수!)

✅️ 전세보증금 반환보증 가입

가장 확실한 안전장치입니다. HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험에 가입 가능한 매물인지 확인하세요.

✅️ 특약 사항 활용

“임차인의 대항력이 발생하는 날까지 임대인은 저당권을 설정하지 않는다”라는 문구를 반드시 넣으세요.

전세사기는 우리 사회의 신뢰를 무너뜨리는 악질적인 범죄이며, 전세사고는 부동산 시스템의 허점을 드러내는 안타까운 상황입니다.

기사를 읽을 때 이 두 용어를 구분할 줄 알게 되었다면, 이제 여러분은 자신의 주거 권리를 지키는 첫걸음을 뗀 셈입니다. 무엇보다 중요한 것은 ‘시세보다 저렴하고 조건이 너무 좋은 집’은 일단 의심해 보는 태도입니다.

소중한 전세 보증금, 꼼꼼한 확인과 공부만이 최선의 방어책입니다.