부동산 가계약금, 당신이 몰랐던 치명적인 함정

집을 구하러 다니다 보면 마음에 쏙 드는 매물을 만날 때가 있습니다.

그때 중개업소에서 흔히 듣는 말이 있죠. “이 집 금방 나가요. 일단 가계약금 100만 원이라도 걸어서 잡아두세요.” 조급한 마음에 덜컥 돈부터 보냈다면?

축하합니다. 당신은 지금 가장 위험한 부동산 거래의 문턱에 서 계신 겁니다. 오늘은 일반인들이 흔히 ‘예약금’ 정도로 가볍게 생각하지만, 실제로는 법적 구속력이 막강한 가계약금의 숨겨진 주의점들을 알기 쉽게 풀어보겠습니다.

‘가(假)’계약은 가짜 계약이 아닙니다

많은 분이 ‘가계약’의 ‘가’를 ‘임시’ 혹은 ‘취소 가능한’ 의미로 오해합니다. 하지만 법원의 판단은 냉정합니다.

핵심 조건 합의 여부

매매 목적물(동/호수), 총 매매대금, 잔금 지급 시기 등이 구체적으로 정해진 상태에서 가계약금을 보냈다면, 이는 이름만 ‘가계약’일 뿐 ‘정식 계약‘이 성립된 것으로 봅니다.

단순 변심의 대가

“마음이 바뀌었으니 돌려주세요”라고 해도 법적으로는 돌려받을 권리가 없습니다. 오히려 계약을 해제하려면 가계약금이 아니라 ‘정식 계약금(통상 10%)’을 기준으로 배액 배상을 해야 할 수도 있다는 무서운 판례도 존재합니다.

“전액 다 돌려받을 수 있다”는 착각

“계약서도 안 썼는데 못 돌려받나요?” 네, 못 받는 경우가 훨씬 많습니다.

보통 가계약금을 입금하는 행위는 ‘해약금’의 성격을 갖습니다.

매수인이 포기할 때 : 입금한 가계약금을 포기해야 합니다.
매도인이 파기할 때 : 받은 금액의 2배를 돌려줘야 합니다.

만약 아무런 특약 없이 돈만 보냈다면, 그 돈은 집을 찜하기 위한 비용이 아니라 ‘계약을 파기할 때 지불해야 하는 위약금’이 되어버립니다.

문자의 힘을 과소평가하지 마세요

요즘은 가계약금을 보내기 전, 중개사가 문자로 매매 조건(금액, 잔금일 등)을 보냅니다. 이 문자 한 통이 종이 계약서와 똑같은 효력을 발휘합니다.

주의할 점 : 문자에 “본 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금은 반환한다”라는 문구가 없다면, 당신의 돈은 매도인의 주머니에 들어가는 순간 잠기는 것이나 다름없습니다.

대출이 안 나오면 어떡하죠? (가장 빈번한 사고)

가장 눈물 나는 사례는 이겁니다. 가계약금을 넣었는데, 나중에 은행에서 대출이 거절되는 경우죠.

매수인은 “대출이 안 돼서 못 사는 거니 돌려달라”고 하지만,
매도인은 “그건 당신 사정이지 내 잘못이 아니다”라며 거절합니다.

법적으로는 매도인의 말이 맞습니다. 대출 부적격은 매수인의 귀책 사유이기 때문입니다. 이를 방지하려면 가계약금 입금 전 반드시 ‘대출 불가 시 가계약금은 조건 없이 반환한다’는 특약을 문자나 서면으로 남겨야 합니다.

가계약 시 반드시 체크해야 할 3계명

부동산 사장님의 재촉에 휘둘리지 말고, 입금 전 최소한 아래 3가지는 확인하세요.

체크리스트	확인 내용
등기부등본 확인	입금하는 계좌주가 등기부상 소유주와 일치하는지 반드시 확인하세요.
반환 조건 명시	“단순 변심 시에도 며칠 내에는 반환한다” 혹은 “대출 미발생 시 반환한다”는 조건을 문자로 남기세요.
중개대상물 확인	수리 상태, 결로, 누수 등 치명적인 결함이 있는지 물어보고 확답을 받으세요.

“가계약금만 주고 나중에 깎지 뭐”는 금물

가계약금을 입금하는 순간, 가격 협상은 끝났다고 보셔야 합니다. 돈이 들어간 이후에 “집을 다시 보니 도배가 엉망이네요, 500만원만 깎아주세요”라고 하면 매도인은 응할 이유가 전혀 없습니다. 오히려 “하기 싫으면 가계약금 포기하고 나가라”는 소리를 듣기 십상입니다. 협상은 입금 전에 끝내야 합니다.

‘영수증’ 대신 ‘확인 문자’ 활용법

가계약금을 입금할 때 중개사에게 다음과 같은 형식의 문자를 발송해 달라고 요청하고, 이에 대해 매도인의 동의를 확인받으세요.

[가계약 확인 문자 예시]

매물 : OO아파트 O동 O호

총 매매가 : O억 원

가계약금 : OOO만 원 (오늘 입금)

본계약일 : O월 O일

특약 : 본 계약 체결 전 매수인의 사정으로 진행이 어려울 경우 가계약금은 전액 반환하기로 함. (혹은 대출 관련 특약)

결론

부동산 거래에서 ‘가(假)’라는 글자는 결코 가볍지 않습니다. 가계약금은 ‘계약의 시작’이지 ‘쇼핑몰 장바구니’가 아닙니다. 마음에 드는 집을 놓치기 싫은 조급함보다는, 내 소중한 돈을 지키려는 신중함이 먼저입니다.