등기부등본, 믿으면 안된다? 라는 이야기를 들어보셨나요?
민법은 등기의 ‘공신력’이 아닌 ‘공시력’만 인정합니다. ‘공시력’은 권리 변동 사항을 외부에 알리는 기능을 의미하며, ‘공신력’은 등기 내용을 믿고 거래한 사람을 보호하는 힘을 의미합니다. 따라서 등기부등본을 믿고 거래했더라도, 실제 권리자가 나타나면 보호받지 못할 수 있습니다.
국가에서 관리하는데 왜? 공식력이 없나요?
✅️ 역사적 배경
한국의 등기제도는 일제강점기 시대의 영향을 받아 형성되었습니다.
당시 토지조사사업과정에서 많은 오류와 문제점이 발생하였고, 이것이 현재까지도 영향을 미치고 있습니다. 이러한 역사적 배경은 등기 제도의 신뢰성을 저하 시켰고, 등기부등본의 공신력에 대한 의구심을 불러일으켰습니다.
✅️ 형식적 심사주의
한국의 등기소는 등기 신청 시 제출된 서류의 형식적 요건만 심사합니다.
즉, 서류가 필요한 형식을 갖추고 있는지, 필요한 서류가 제출되었는지 등을 확인하는 데 집중하며, 실제 권리관계와 일치하는지 여부는 심사하지 않습니다.
공신력(公信力)
외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하는 공적인 신용의 힘
등기부 믿었다가 낭패 당한 사례들
✅️ 위조된 혼인신고로 인한 소유권 분쟁
한 여성이 혼인신고서를 위조하고 남편을 살해한 뒤, 부동산을 상속받아 이를 모르는 제3자에게 매도했습니다.
법원은 이후 ‘여성이 상속결격자이므로, 남편의 상속자인 조카가 진정한 상속자’라고 판시했습니다.
결국 등기부등본을 믿고 부동산을 구매한 제3자는 소유권을 잃게 되었습니다.
✅️ 국가의 소유권 분쟁 패소로 인한 피해
한 농민이 등기부등본을 확인하고 국가가 매각한 토지를 구매했지만, 이후 국가가 다른 사람과의 소유권 분쟁에서 패소했다는 사실을 알게 되었습니다.
이로 인해 농민은 재산상의 피해를 입게 되었습니다.
✅️ 불법 말소된 근저당권으로 인한 피해
한 개인이 등기부등본상 깨끗한 등기부를 보고 주택을 매수했지만, 전 집주인이 불법으로 근저당권을 말소한 사실이 드러났습니다.
은행은 불법 말소된 근저당권을 회복하라는 소송을 제기했고, 결국 주택 매수인은 패소했습니다.
이후 전 집주인의 채무 불이행으로 주택은 경매로 넘어갔고, 매수인은 매수대금을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다.
그럼, 뭘 믿고 거래해야 하나요?
✅️ 꼼꼼한 확인
- 실거주자 확인
- 주변 부동산사무실 시세 확인 (사기성 거래는 시세가 싼 편)
- 신분증, 가족관계증명서 확인
- 의심스러운 점 있다면 바로 확인
✅️ 부동산 권리보험 가입(권원보험)
부동산 권리보험은 등기부등본의 오류나 누락, 또는 예상치 못한 권리 침해 등으로 인해 발생하는 손해를 보상해주는 보험 상품입니다.
최초 한번만 납입하며 시가 3억원 기준으로 대략 15만원 정도 합니다.
✅️ 특약사항을 넣는다.
등기부등본의 공신력이 없는 한국에서 부동산 거래 시 안전을 확보하기 위해 계약서에 추가할 수 있는 특약 문구는 다음과 같은 사례가 있습니다.
특약 사례 1.
매도인(임대인)은 계약일 현재 등기부등본상의 권리 관계와 실제 권리 관계가 일치함을 보증하며, 만일 불일치로 인해 매수인(임차인)에게 손해가 발생할 경우 모든 책임을 부담한다.
특약 사례 2.
매도인은 본 계약 체결 시 진정한 소유자임을 확인하며, 만일 소유권 관련 분쟁이 발생할 경우 모든 책임을 부담한다.
특약사례 3.
매도인은 본 부동산의 소유권 및 권리관계에 대한 모든 하자를 담보하며, 계약 후 하자 발생 시 매수인의 손해를 배상한다. 특히, 등기부등본상의 기재 내용과 실제 권리관계가 불일치하거나, 미등기된 권리, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 등기부등본에 나타나지 않는 권리로 인해 매수인이 손해를 입는 경우, 매도인은 그 손해를 전액 배상한다.
위 사례 이외에도 상황에 맞게 등기부를 믿고 거래했다는 내용의 특약을 적절히 작성하면 됩니다.
✅️ 공인인증서로 발급한 등기부등본 확인
종이 등기부등본의 위조 가능성을 염두 해 두고 공인인증서로 온라인에서 직접 발급한 등기부등본을 확인 해 봅니다.
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